Často se setkávám při prodeji nemovitosti s dotazy klientů na daň z příjmu. Také Vás toto zajímá nebo se Vás konkrétně týká? Rozhodl jsem se vše podstatné sepsat v tomto článku. Tak pojďme na to pěkně popořádku. 

Příjmy z prodeje nemovitosti a převodu podílu v bytovém družstvu podléhají dani z příjmu (§ 10 zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů).

Pokud není příjem od daně osvobozen, o čemž si povíme níže, je prodávající povinnen podat daňové přiznání k dani z příjmů na standardním formuláři finančnímu úřadu, a to do 31.3. následujícího roku (v případě elektronického podání se tato lhůta prodlužuje o 1 měsíc). Ve stejných termínech je povinnen daň z příjmu i uhradit.

Daň se počítá z prodejní ceny po odečtení všech uznatelných nákladů a její sazba je 15 % (z příjmu se neodvádí sociální a zdravotní pojištění).

A co lze zahrnout do uznatelných nákladů?

Zejména je to pořizovací cena nemovitosti nebo podílu v bytovém družstvu, když jsme nemovitost nabyli. V případě darování nebo dědictví je to cena stanovená znaleckým posudkem v době darování/dědictví. Do nákladů lze zahrnout náklady na rekonstrukci, daň z převodu/nabytí nemovitosti, darovací daň či náklady spojené s prodejem nemovitosti nebo převodem podílu v bytovém družstvu (např. provize realitní kanceláře, právní služby).

Koho se daň z příjmu netýká?

Daň z příjmu nemusíte platit pokud přesáhne doba mezi nabytím nemovitosti a jejím prodejem lhůtu 5 let (v případě nabytí nemovitosti do 31.12.2020) nebo 10 let (v případě nabytí nemovitosti od 1.1.2021).

Příjem je osvobozen od daně i v případě, že prodávající má nemovitost ve vlastnictví kratší dobu a nabyl ji dědictvím v řadě přímé (tzn. od prarodičů, rodičů, dětí, vnuků a také od manžela či manželky) a součet doby, po kterou vlastnil nemovitost zůstavitel (osoba, po které se dědí) a prodávající splňuje výše uvedené lhůty.

V jakých dalších případech daň z příjmu nemusíte platit? 

Osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti je i v případě, že prodávající měl bezprostředně před prodejem v prodávané nemovitosti (rodinný dům nebo byt) bydliště alespoň 2 roky (v případě SJM stačí, pokud tuto podmínku splnil jeden z manželů).

Pro splnění této podmínky jsou důležité 2 pojmy:

• BYDLIŠTĚ: nutně neznamená, že prodávající musí mít na adrese nemovitosti přihlášen trvalý pobyt. Pro prokázání skutečnosti, že se v místě trvale zdržoval, postačuje doložit, že na adresu byly doručovány např. účty za odběr elektřiny. Některé finanční úřady akceptují i čestné prohlášení souseda.
• BEZPROSTŘEDNĚ PŘED PRODEJEM: toto není také nikde v zákoně upřesněno. Obecně platí, že podmínka osvobození bude splněna např. v případě, když se prodávající z nemovitosti odstěhuje a prodej zadá realitní kanceláři, přičemž k prodeji dojde až za určitou dobu. Naopak podmínku “bezprostředně” nesplní, když se vystěhuje a nemovitost před prodejem na nějakou dobu pronajme. 

POZOR! Toto osvobození se nevztahuje na příjem ze převod družstevního podílu v bytovém družstvu!

Třetí a poslední možností, jak využít zákonné osvobození od daně z příjmu, je případ, kdy prodávající příjem z prodeje nemovitosti nebo družstevního podílu v bytovém družstvu použije na obstarání vlastní bytové potřeby.

Příjem je prodávající povinen finančnímu úřadu ohlásit do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok, ve kterém příjem získal. V ohlášení uvede, že příjem použije pro obstarání bytové potřeby a to je také povinen finančnímu úřadu následně doložit.

Příjem může být použit ve zdaňovacím období bezprostředně předcházející zdaňovacímu období, ve kterém příjem získal nebo bezprostředně následující.

A co vše lze zahrnout pod pojem “obstarání bytové potřeby”?

Od 1.1.2021 to definuje § 4b zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů:

1. výstavba bytového domu, rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a změna stavby;
2. úplatné nabytí (koupí) pozemku za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba (bytového domu, rodinného domu) do 4 let od okamžiku nabytí pozemku;
3. úplatné nabytí bytového domu, rodinného domu, rozestavěné stavby bytového/rodinného domu, jednotky;
4. údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu, bytu v nájmu nebo v užívání nebo jednotky;
5. vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání bude bytový dům, rodinný dům nebo jednotka;
6. splacení úvěru nebo zápůjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb.

Shrňme si tedy ještě jednou všechny možnosti osvobození od daně z příjmů

Osvobození je možné, pokud:

• mezi nabytím a prodejem uplynula lhůta 5 let (nabytí do 31.12.2020) nebo 10 let (nabytí od 1.1.2021) – platí pro nemovitosti a družstevní podíl
• prodávající měl v nemovitosti bezprostředně před prodejem bydliště 2 roky – platí pouze pro nemovitosti
• prostředky budou použity na obstarání vlastní bytové potřeby – platí pro nemovitosti a družstevní podíly.